Modificación del fuera de ordenación

Posted on julio 30, 2011

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El fuera de ordenación fue uno de los temas más controvertidos de la legislatura anterior, con motivo de la aprobación del Plan General de Ordenación (PGO) de Santa Cruz de Tenerife. La plataforma vecinal contra el PGO denunciaba que había decenas de miles de vivienda fuera de ordenación, además de otras irregularidades. Detrás de un fuera de ordenación tan masivo, se sospechó que había un uso abusivo de esta categoría para rebajar las saturaciones de determinadas zonas y aumentar la edificación de solares de señores con mucho dinero y poder de influencia entre los partidos políticos.

Las dos primeras proposiciones de ley en el Parlamento de Canarias se refieren a esta cuestión. La primera proposición es del grupo popular y al segunda del grupo nacionalista. Se reproduce la modificación del artículo 44.4 del Decreto Legislativo 1/2000, de 8 de mayo, por el que se aprueba el Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias. Casualmente el promotor de esta proposición es Ignacio González, nada sospechoso de tener intereses personales o familiares en la moción.

Se ve cómo se divide el anterior fuera de ordenación en dos categorías: “simple consolidación” y “fuera de ordenación”. De esta forma, muchos edificios que no se ajustan al nuevo planeamiento tendrán un régimen jurídico más permisivo, pero siguen actuando sobre ellos la disminución de edificabilidad en caso de demolición o la prohibición de integrar en títulos hipotecarios (la forma de denominación de las hipotecas basura en España) la hipotecas sobre propiedad fuera de ordenación. Facilita en parte el régimen de uso, conservación, reforma.

En mi opinión, para solucionar el problema identificado por la plataforma (reducción de aprovechamientos urbanísticos de ciudadanos de a pie para aumentarselos a empresarios de coches de alta gama) no hay que elevar la permisividad jurídica, sino hacer urbanismo social, repartiendo entre todos la edificabilidad dentro de unos niveles de edificación sostenibles urbanística y medioambientalmente. La solución de la proposición de ley consiste en aumentar el la tolerancia y los niveles de densidad, elevando el riesgo de congestión. Habría que preguntarse a quién irán destinados los nuevos aprovechamientos que se pueden crear por el planeamiento.

En otro momento haré un estudio somero de la otra propuesta, la del Partido Popular. En la regulación que se propone de las categorías de simple consolidación y fuera de ordenación se observa la mayor tolerancia hacia obras de mantenimiento, conservación, reforma con los edificios que ya no se ajustan al planeamiento.

Las instalaciones, construcciones y edificaciones, así como los usos o actividades, existentes al tiempo de la entrada en vigor de un nuevo instrumento de ordenación, que resultasen disconformes con el mismo, quedarán en alguna de las siguientes situaciones legales.

a) Definición de edificaciones no ajustadas al planeamiento.

1) Situación legal de simple consolidación. Se aplicará tal situación a aquellas instalaciones, construcciones y edificaciones, así como a los usos o actividades preexistentes, que se hubiesen erigido o iniciado con arreglo a los títulos administrativos habilitantes exigibles, en su caso, en el momento de su implantación, y que, por motivos de legalidad sobrevenida, entre los que se considerarán la alteración de los parámetros urbanísticos básicos de uso o edificabilidad resultaren disconformes, aunque no necesariamente incompatibles, con las nuevas determinaciones de planeamiento.

2) Situación legal de fuera de ordenación. Se aplicará tal situación a aquellas instalaciones, construcciones y edificaciones que se hubieran erigido sin contar con los títulos administrativos habilitantes necesarios, y respecto de las que, por transcurso de los plazos legalmente establecidos, no cabe reacción administrativa o judicial alguna para instar el restablecimiento del bien jurídico perturbado y de la realidad física alterada.

Igual régimen será aplicable a aquellas instalaciones, construcciones y edificaciones, así como a los usos o actividades preexistentes, que se hubiesen erigido o iniciado con arreglo a los títulos administrativos habilitantes exigibles, pero que resultaren disconformes e incompatibles con las nuevas determinaciones de planeamiento por disponer estas en su lugar la implantación de viales, espacios libres u otros sistemas generales o dotaciones o equipamientos.

b) Régimen jurídico de las edificaciones no ajustadas al planeamiento.

1) La situación legal de simple consolidación admitirá cuantas obras de consolidación, rehabilitación o remodelación sean necesarias para mantener y alargar la vida útil del inmueble, sin que sea admisible el incremento de volumen o edificabilidad en contra del nuevo planeamiento. Respecto del uso, se admitirá, además, la mejora y actualización de las instalaciones para su adaptación a nuevas normas de funcionamiento de la actividad o el logro de una mayor eficiencia y un menor impacto ambiental.

La demolición de la edificación, instalación o construcción o el cese definitivo del uso preexistente, conllevará la necesaria adecuación del nuevo proyecto de edificación, instalación o construcción, o, en su caso, del nuevo uso, a la edificabilidad o uso del planeamiento vigente en el momento de otorgamiento de la nueva licencia o autorización administrativa habilitante de la obra o el uso.

En los casos en que la demolición se debiera o fuera obligada por circunstancias catastróficas o por órdenes de ejecución para evitar situaciones de riesgo o daño o por cualquier otra necesidad de interés general que no constituyan obligaciones de restablecimiento de la realidad física alterada, se permitirá la reconstrucción con la misma edificabilidad del inmueble sustituido.

2) La situación legal de fuera de ordenación tendrá el siguiente régimen jurídico:

a) Las Normas y, en su caso, las Instrucciones Técnicas del Planeamiento Urbanístico y, en el marco de unas y otras, el planeamiento de ordenación definirán el contenido de la situación legal a que se refiere el número anterior y, en particular, los actos constructivos y los usos de que puedan ser susceptibles las correspondientes instalaciones, construcciones y edificaciones.

b) En defecto de las normas y determinaciones del planeamiento previstas en el número anterior se aplicarán a las instalaciones, construcciones y edificaciones en situación de fuera de ordenación las siguientes reglas:

1ª) Con carácter general solo podrán realizarse las obras de reparación y conservación que exija la estricta conservación de la habitabilidad o la utilización conforme al destino establecido, salvo las autorizadas con carácter excepcional conforme a la regla siguiente. Cualesquiera otras obras serán ilegales y nunca podrán dar lugar a incremento del valor de las expropiaciones.

2ª) Excepcionalmente podrán autorizarse obras parciales y circunstanciales de consolidación cuando no estuviera prevista la expropiación o demolición, según proceda, en un plazo de cinco años, a partir de la fecha en que se pretenda realizarlas. Tampoco estas obras podrán dar lugar a incremento del valor de la expropiación.

c) Las instalaciones, construcciones y edificaciones que se encuentren en esta situación al derivar de infracciones urbanísticas prescritas, sólo podrán realizar las obras de reparación y conservación que sean absolutamente necesarias para mantener las condiciones de habitabilidad mínimas, sin que en ningún caso tales obras supongan un incremento del valor expropiatorio.

d) A los usos y actividades económicas preexistentes que, careciendo de título administrativo habilitante previo, no fuesen legalizables al amparo del nuevo plan, se les aplicará el régimen disciplinario que proceda para restaurar el orden jurídico perturbado.

Además de la nueva redacción de este artículo 44.4, para incrementar las posibilidades de edificación en las áreas, se quiere derogar el artículo 34. c) de la ley, que decía:

(Los planes no podrán) Establecer, al ordenar suelo urbano consolidado por la urbanización, determinaciones que posibiliten o tengan como efecto el incremento de la edificabilidad media y de la densidad global permitidas por el planeamiento general anterior en zonas o áreas en las que existan más de 400 habitantes o 12.000 metros cuadrados de edificación residencial o turística alojativa por hectárea de superficie.

También se derogan dos apartados del artículo 36.

1. Los instrumentos de ordenación que tengan por objeto la ordenación pormenorizada de ámbitos completos en suelo urbano no consolidado por la urbanización y de sectores en suelo urbanizable, deberán observar las siguientes reglas sustantivas de ordenación: a) En suelo cuyo destino sea predominantemente residencial: 1. Una densidad máxima de 400 habitantes por hectárea, referida a la superficie total del ámbito objeto del Plan, que podrá elevarse hasta 500 habitantes por hectárea en los suelos urbanos de renovación y rehabilitación. 2. Una edificabilidad bruta máxima de 1,20 metros cuadrados edificados por cada metro cuadrado de suelo, referida a la superficie total del ámbito ordenado, que podrá elevarse hasta 1,50 metros cuadrados edificados por cada metro cuadrado de suelo en los suelos urbanos de renovación y rehabilitación.

 En el lugar de estos preceptos derogados se quiere aprobar una directriz general con carácter y efecto de recomendación. Es decir, se sustituye una norma limitadora para evitar saturaciones urbanísticas y se establece una recomendación al planeador para no superar unos límites, superiores a los previos de la norma derogada. Con ello, no sorprendería que algunas ciudades se edifiquen en áreas ya colmatadas. Es propable que esta lluvia sobre mojado ocurra cuando haya intereses por parte de los promotores y constructores de cabecera, como denuncian desde la plataforma.

1) En la ordenación del suelo urbano consolidado, con carácter general no se establecerán determinaciones que posibiliten o tengan como efecto el incremento de la edificabilidad media y de la densidad global permitida por el planeamiento general anterior en zonas o áreas en las que existan más de 400 habitantes o 12.000 metros cuadrados de edificación predominantemente residencial o turística alojativa por hectárea de superficie, que podrá incrementarse hasta 500 habitantes o 15.000 metros cuadrados por hectárea, respectivamente en el caso de suelos urbanos de renovación o rehabilitación.

2) Sólo podrá ser motivo de justificación de la posible inobservancia por el planeamiento total o parcialmente para ámbitos concretos de dicha recomendación en los términos previstos en el apartado 4 del artículo 15 del Decreto Legislativo 1/2000, de 8 de mayo, por el que se aprueba el Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias:

a) Cuando se trate de ámbitos con edificaciones consolidadas en las que por su ubicación, estado y conservación, no resulte previsible su sustitución en el tiempo de vigencia del nuevo planeamiento.

b) Cuando por la naturaleza y usos de las edificaciones y/o la configuración del ámbito consolidado delimitado, se acredite que la edificabilidad adoptada resulta técnicamente admisible en función de las dotaciones, equipamientos, espacios libres, superficies de aparcamientos y fluidez del tráfico.

En conclusión, la proposición parece una forma de tolerar mayores saturaciones urbanísticas, sin resolver el problema que ha planteado la plataforma vecinal. Las casas no ajustadas al planeamiento de los vecinos seguirán sujetas a un régimen limitado, ahora más atenuado, de la propiedad y pierden aprovechamiento urbanístico, lo que se manifestaría en la construcción tras demoliciones. Si se hiciera caso a la plataforma seguramente se conservarían los niveles de saturación, repartiendo los aprovechamientos socialmente con su inclusión de muchos edificios fuera de ordenación en el planeamiento y la eliminación de pelotazos. En esta propuesta se incrementan las unidades de edificación, para regalar nuevos aprovechamientos.

FUENTE:

Proposición de ley

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Posted in: Derecho, Política